Konačno objavljen pravilnik: Kako ostvariti povrat PDV-a za prvu nekretninu u BiH?
U nastavku donosimo detaljnu analizu novog Pravilnika, sa ciljem da vas besprijekorno provedemo kroz sve zakonom propisane formalnosti do ostvarivanja vašeg prava.
Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini proživljava jedan od najvažnijih regulatornih momenata u svojoj novijoj historiji. Nakon mjeseci intenzivnog iščekivanja, stručnih debata i administrativnih usaglašavanja, zvanično je objavljen dugoočekivani Pravilnik o postupku ostvarivanja prava na povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine.
Ovaj podzakonski akt, čije stupanje na snagu 8. jula 2026. godine označava prekretnicu za hiljade građana, konačno operativno postavlja pravni okvir koji rješavanje stambenog pitanja transformiše iz finansijskog opterećenja u investiciju podržanu od strane države.
Za investitore, agencije za nekretnine i primarno kupce, ovaj dokument donosi dugo traženu pravnu sigurnost i jasne smjernice.
U nastavku donosimo detaljnu praktičnu analizu novog Pravilnika, sa ciljem da vas besprijekorno provedemo kroz sve zakonom propisane formalnosti do ostvarivanja vašeg prava.
Ko ima pravo na povrat PDV-a?
Pravo na povrat PDV-a ima punoljetno fizičko lice koje:
- je državljanin Bosne i Hercegovine;
- ima prijavljeno prebivalište u Bosni i Hercegovini;
- kupuje svoju prvu nekretninu;
- u posljednjih sedam godina nije bilo vlasnik, suvlasnik ili zajednički vlasnik stana, kuće, apartmana ili druge nekretnine namijenjene stanovanju ili iznajmljivanju na teritoriji Bosne i Hercegovine;
- kupuje novogradnju na koju je obračunat PDV.
Važno je naglasiti da se pravo ostvaruje isključivo za kupovinu novogradnje, budući da se kod kupovine starogradnje ne obračunava PDV već porez na promet nekretnina.
Koliki povrat je moguće ostvariti?
Pravo na povrat ostvaruje se za površinu do 40 m² za kupca prve nekretnine.
Ukoliko kupac želi koristiti pravo i za članove svog porodičnog domaćinstva, površina se povećava za dodatnih 15 m² po svakom članu domaćinstva koji ispunjava propisane uslove.
U praksi, ova mjera rezultira značajnim kapitalnim povratom od nekoliko desetina hiljada konvertibilnih maraka, pri čemu krajnji iznos refundacije direktno zavisi od ukupne stambene površine i ugovorene cijene nekretnine.
Maksimalni povrat koji je moguće ostvariti u svakom trenutnku će izračunavati na osnovu primjene preračunate stope PDV-a od 14,5299% na iznos koji se dobije množenjem prosječne cijena stana sa PDV-om u Bosni i Hercegovini koja je u zadnjem kvartalnom izvještaju, u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora, objavljena u biltenu Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine sa 55m2, pa tako za stan kupljen danas iznosi maksimalno:
3.701 KM/m2 x 55m2 x 14,5299% = 29.576,34 KM
Kako se ostvaruje pravo?
Postupak se pokreće podnošenjem zahtjeva nadležnoj organizacionoj jedinici Uprave za indirektno oporezivanje BiH.
Međutim, prije podnošenja zahtjeva moraju biti ispunjeni određeni uslovi:
- kupoprodajna cijena mora biti u cijelosti isplaćena;
- prodavac mora uredno prijaviti i uplatiti PDV;
- nekretnina mora biti evidentirana u službenim evidencijama;
- potrebno je prikupiti obimnu dokumentaciju kojom se dokazuje ispunjenost svihzakonskih uslova.
Pravilnik predviđa dostavljanje čak 13 različitih dokumenata, uključujući izvode iz matičnih knjiga, uvjerenja o državljanstvu i prebivalištu, potvrde poreznih organa, potvrde organa nadležnih za imovinsko-pravne poslove, dokaz o uplati kupoprodajne cijene, izjave kupca i druge dokaze.
Kada se može podnijeti zahtjev?
Zahtjev se podnosi nadležnoj organizacionoj jedinici UIO prema sjedištu prodavca stana na obrascu ZKPS - Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a.
Kupac zahtjev može podnijeti tek nakon što je prodavac obračunao i uplatio PDV na Jedinstveni račun UIO te nakon što je kompletna kupoprodajna cijena s PDV-om u cijelosti isplaćena.
Zahtjev se podnosi najkasnije do 30. juna naredne godine za stanove čija je kupoprodaja evidentirana u prethodnoj kalendarskoj godini.
Pravilnik predviđa i prijelazni rok za građane koji su stan kupili nakon stupanja na snagu dopuna Zakona o PDV-u, ali prije stupanja na snagu ovog pravilnika. Oni će zahtjev moći podnijeti u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu pravilnika.
UIO je dužan donijeti rješenje u roku od šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva.
Stroga zabrana otuđenja i izdavanja stana na 5 godina
Kako bi se spriječile spekulativne radnje, brza preprodaja ili komercijalizacija nekretnina kupljenih pod ovim uslovima, Pravilnik uvodi rigorozan kontrolni mehanizam. Kupac koji ostvari pravo na povrat PDV-a ne smije prodati, pokloniti niti iznajmiti (izdati) predmetnu nekretninu u periodu od pet godina od dana sticanja vlasništva.
Ukoliko kupac prekrši ovu zabranu, ili ukoliko nadležni organi naknadno utvrde da su u postupku dostavljeni netačni podaci, pokreće se postupak prisilne naplate. U tom slučaju, kupac je dužan u cjelosti vratiti refundirani iznos PDV-a, uvećan za zakonske zatezne kamate.
Svi detalji navedeni u ovom članku usklađeni su sa zvaničnim podzakonskim aktom Uprave za indirektno oporezivanje. Originalni dokument i sve zakonske odredbe dostupni su direktno putem platforme Službenog lista:
https://bhas.gov.ba/data/Publikacije/Saopstenja/2026/CON_05_2026_Q1_1_BS.pdf
Ena-Lemana S.